Малоэтажный долгострой

«Запредельно немыслимо» - так бы я охарактеризовал ситуацию с реализацией проектов комплексной малоэтажной застройки, изначально представленных в качестве важнейших прецедентов в вопросах современного и грамотного решения жилищной проблемы.

Еще в мае 2011 года у меня состоялся любопытный разговор с тогдашним министром строительства и ЖКХ Новосибирской области Денисом Вершининым. Прологом к нашей беседе послужила одна из моих публикаций, где я высказал сомнение в возможности региональной власти решать серьезные градостроительные задачи. Министр с моей позицией был не согласен, и в ходе беседы уверил меня в том, что приложит все усилия к тому, чтобы создать на территории области современное, «образцовое» малоэтажное поселение. Речь шла о площадке комплексной застройки площадью 68 га в поселке Ложок (Барышевского сельсовета), где должны были поселиться резиденты «Технопарка Новосибирского Академгородка»…

Тот, кто следил за длительной эпопеей освоения указанной площадки, не может не уловить некоторой доли иронии в этом воспоминании. Освоение продолжается уже при третьем губернаторе, и точка в  затянувшемся процессе еще не поставлена. На площадке в поселке Ложок фактически пересеклись три направления, в потенциале рассчитанные на государственные инвестиции: 1) программа комплексного малоэтажного строительства; 2) программа развития «доходных домов» для работников бюджетной сферы (преимущественно научно-образовательных учреждений); 3) программа поддержки льготников в приобретении жилья. Впрочем, слово «программа» здесь весьма условно, поскольку само освоение данного участка было вписано в региональную программу стимулирования развития жилищного строительства, разработанную еще в 2010 году при губернаторе Викторе Толоконском. В соответствии с этим документом, за пять лет (то есть к концу 2015 года) на территории области должны быть реализованы (при участии региональной власти) как минимум пять таких проектов. Площадка в поселке Ложок значилась на первом месте. Теперь завершение строительства намечено на сентябрь 2016 года, точнее – завершение строительства коттеджного поселка  Академпарка, являющегося одной из трех и самых больших «составных частей» (44 га).

Насколько мне известно, изначально (на период 2010 года) проект совершенно не предполагал никаких составных частей. Составные части возникли, так сказать, «исторически», под влиянием объективных обстоятельств. Вначале откололся небольшой кусочек под строительство так называемых «доходных домов», которыми (по непонятной причине) занималось Министерство экономического развития НСО. Чуть позже еще один кусок выделили на льготных условиях многодетным семьям. Оставшуюся часть земельный оператор (в лице ОАО «АРЖС НСО») несколько раз безуспешно пытался «толкнуть» с аукциона новосибирским девелоперам.

Ситуация фактически зашла в тупик, поскольку очередь из желающих взвалить на себя столь ответственный груз никак не выстраивалась.  В ход пошли, насколько мне известно, кулуарные переговоры. В итоге участок «пристроили», и теперь нам подают сигналы, будто через год эпопея должна вроде бы закончиться.

Есть ли какие-то признаки, что это малоэтажное поселение реально обещает стать для Новосибирской области образцовым, отражающим какие-то современные тенденции в отечественном домостроении? Ведь площадка так или иначе ассоциируется с Академгородком и с Академпарком. Казалось бы, где, как не здесь, необходимо создать нечто поистине современное и передовое?

Загадывать не будем, однако уже сейчас отчетливо вырисовываются контуры вполне обыденной по нашим временам малоэтажной застройки, в которой точка не ставится в течение десятилетий: в одном месте люди уже живут, в другом завершают строительство, в третьем возводят «коробку», а где-то еще растет бурьян. Поселение развивается не как единое целое, а мелкими частями. При этом какие-то отдельные части упорно не доходят до полного завершения. Достаточно проехать вокруг города, чтобы наглядно увидеть неприглядные особенности нашего постсоветского малоэтажного строительства.

Площадка в поселке Ложок уже пятый год демонстрирует нам именно эту, до боли знакомую картину. Интересно, что и коттеджный поселок Академпарка также разделился, по сути, на три «составные части». Одна часть – это зона индивидуальной жилищной застройки. Другая часть связана с льготной ипотекой. И, наконец, третья часть выделена под чисто коммерческую застройку. Надо ли говорить, что уже на начальной стадии реализации проекта заложено «лоскутное одеяло». Разные формы финансирования предполагают и разные правила осуществления строительства. Скажем, индивидуальный застройщик, поставив «коробку» и оформив в собственность участок, дальше волен завершать процесс в соответствии со своим персональным графиком (и исходя из своих материальных возможностей). Проблемы могут возникнуть и с дольщиками, особенно учитывая то обстоятельство, что времена нынче складываются непростые. Иначе говоря, единого, «органичного» развития проекта мы не получим. Скорее всего, будет «как всегда».

Разумеется, когда на уровне областного правительства ставился вопрос о реализации проектов комплексной малоэтажной застройки, мы предполагали получить что-то целостное, завершенное, доведенное, так сказать, до ума. Наглядным примером служили малоэтажные поселения развитых стран, где дома сдаются «под ключ» со всеми элементами благоустройства территории. И чиновникам, и девелоперам мыслилось что-то «канадское», «финское» или «швейцарское».

Многим из нас казалось, что взаимодействие государства с частным бизнесом автоматически ведет именно к такому результату. Но почему-то как в Канаде или как в Швейцарии не получилось. В рекламных буклетах, конечно же, написать можно всё, что угодно. Но зрение нас всё равно не обманет. Нет – это вам не Канада и не Швейцария. Это – пригород Новосибирска.

Почему так происходит, догадаться не сложно. Одного желания делать «как в Канаде» здесь совсем недостаточно, даже если у вас в распоряжении современная канадская линия для массового производства домокоплектов. Что такое для нормальной канадской строительной компании 68 га? Такую площадку застраивают в течение одного сезона. Четыреста-пятьсот односемейных домов в год – не проблема! И так происходит не столько благодаря совершенным строительным технологиям, сколько благодаря совершенной организации самого процесса.

Что такое государственно-частное партнерство по-канадски? Аспектов тут много. Например, государственная ипотека. Скажем, государственная ипотечная компания - в рамках правительственной программы поддержки молодых ученых – выделяет средства на финансирование проектов (под очень скромный процент). На уровне проекта сразу решаются все вопросы, включая максимальную стоимость построенных домов. На эти деньги реализуется проект (полностью, «под ключ»). Построенные дома выкупаются будущими собственниками жилья через ипотеку (теми, кто попал в программу). Всё четко, всё ясно, без всяких условностей и шатаний.

Это только одна сторона процесса, но она очень показательна. Есть ли у нас что-либо подобное? Отнюдь. Так стоит ли удивляться результату? По-хорошему, необходимо ставить вопрос о разработке соответствующих механизмов реализации проектов, об утверждении современных нормативов, технических стандартов и регламентов. Наверное, территория Академгородка и могла бы быть тем местом, откуда пойдет этот благотворный творческий импульс. Достаточно только сконцентрировать внимание на этой теме, изучить передовой опыт и начать пропаганду правильных идей.

Олег Носков