Кто, если не мы

В конце лета 2011 года руководством СО РАН было принято решение о новой парадигме развития жилищной программы для ученых СО РАН. Многоквартирные дома дополнились малоэтажными и индивидуальными проектами. Несмотря на сложную историю с реформой РАН и кризисные явления в экономике, спустя несколько лет успешно построен и досрочно сдан в эксплуатацию первый поселок индивидуального жилья для ученых новосибирского Академгородка.

Формально поселок располагается за пределами Советского района Новосибирска, на расстоянии около 2 км от улицы Инженерная. В декабре 2017 года он был сдан, а это значит, полностью построены и обеспечены всеми коммунальными благами 110 зданий пайщиков кооператива: к домам проведено электричество, вода, газовое отопление, централизованная канализация, обеспечена наилучшая транспортная доступность — три минуты до проспекта Ак. Лаврентьева. Причем изначально большая часть этой территории была заболочена, а работы осложнял сложный рельеф с перепадом высот в несколько десятков метров. Однако все эти трудности ЖСК «Веста» удалось преодолеть. Теперь здесь живут сотрудники из 14 сибирских институтов, включая Институт физики полупроводников им. А.В. Ржанова СО РАН, Институт ядерной физики им. Г.И. Будкера СО РАН, Институт катализа им. Г.К. Борескова СО РАН, Институт теплофизики им. С.С. Кутателадзе СО РАН и другие, а также несколько многодетных семей Новосибирской области.

ЖСК «Веста», как и появившийся годом раньше ЖСК «Сигма», — это кооператив, который создавался именно в интересах научных сотрудников. В нем, согласно Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», могли принимать участие только граждане РФ, входившие в утверждаемый Правительством РФ перечень лиц, например, работники системы РАН (сейчас — учреждений, подведомственных ФАНО), имеющие определенный стаж научной работы. По окончании строительства члены ЖСК должны были приобрести благоустроенное жилье по цене, не выше установленной Минрегионразвития для НСО (на момент создания кооператива «Веста» в конце 2013 года она составляла 35 980 рублей за квадратный метр). Земля под застройку изымалась из оперативного управления Академии и безвозмездно на определенный срок передавалась кооперативу через Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который должен был осуществлять содействие  и финансовую поддержку в начальной стадии освоения участка: при создании проекта планировки и обеспечении коммуникациями. 

«Вопросы, связанные со строительством жилья для молодых ученых, на заседаниях президиума СО РАН с участием Совета научной молодежи начали обсуждать еще в начале двухтысячных годов, — говорит председатель правления ЖСК «Веста» и научный сотрудник ИФП СО РАН Дмитрий Владимирович Щеглов. — Тогда же был реализован проект  реконструкции корпуса Бердского санатория, когда 175 семей из Новосибирского научного центра смогли по льготным ценам приобрести малосемейные  квартиры». 

В 2008 году с созданием Фонда РЖС появилась возможность вовлекать земли, находившиеся в оперативном управлении Сибирского отделения РАН, для решения жилищных проблем. Сибирское отделение РАН активно участвовало в коррекции закона ФЗ-161 и добилось, чтобы подходящий участок площадью 153 гектара был с помощью Фонда РЖС вовлечен в жилищное строительство именно для сотрудников СО РАН, а не продан для коммерческой застройки.

По словам Дмитрия Щеглова, такие решения, как было понятно уже тогда, позволят совершить громадный скачок в формировании комфортной среды обитания для ученых и удержать молодежь и перспективных сотрудников СО РАН за счет жилищных программ. Кроме того, инициатива Сибирского отделения, которое одним из первых организовало кооператив и способствовало выработке соответствующих законодательных норм, послужила примером для других отделений и отдельных научных центров Академии наук.

«Тогда же началась подготовка  очень привлекательного плана комплексного освоения этого участка, — говорит Д. Щеглов, — выявились и сложности. С организационной точки зрения — требовалось оптимизировать закон: чтобы в кооператив могло вступить как можно больше нуждающихся. С технической — учесть большой перепад высот, сложную гидрогеологическую обстановку на участке, желание сохранить лыжную трассу, которая пересекала территорию».

Первоначально планировалось, что будет организован крупный кооператив. Так, при прямом участии Совета научной молодежи СО РАН  появился в октябре 2012 года ЖСК «Сигма»: в него вступили 1 016 сотрудников из 27 сибирских институтов. Годом позже из него и выделился ЖСК «Веста» со 110 пайщиками.

Кстати, Веста —  богиня домашнего очага и жертвенного огня в Древнем Риме.

В 2014-ом участок земли площадью чуть менее 20 гектаров Фондом РЖС безвозмездно был передан кооперативу для строительства, и в том же году началась работа по созданию проекта планировки территории и разработка с нуля проектов будущих индивидуальных жилых домов. Всего с участием активных пайщиков было создано и отобрано для строительства 23 проекта. «Получилось, члены ЖСК могли выбрать дом на собственный вкус: так, по самому популярному проекту построено 25 домов, по наименее приглянувшимся пайщикам — по три», — рассказал Дмитрий Владимирович.

Непосредственно строительные работы начались в мае 2015 года после оформления соответствующего разрешения. К этому времени площадка уже имела первичную инфраструктуру: была построена магистральная дорога со щебеночным покрытием, магистральные сети электроснабжения и водоснабжения, проведены колоссальные по объему перемещения земляных масс. Всё это было сделано за счет паевых средств членов кооператива и в основном благодаря слаженной работе самих членов ЖСК, когда практически каждый из пайщиков в той или иной мере поучаствовал в формировании будущего облика поселка.

«Серьезную поддержку нам всё время оказывало руководство Сибирского отделения, — говорит Д.В. Щеглов. — В частности, при его активном содействии возникла кредитная программа для нас, и более половины пайщиков смогли воспользоваться льготными условиями. Консультационная поддержка была оказана АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». На этапе ввода в эксплуатацию отметил бы слаженную и эффективную работу специалистов администрации Новосибирского района. Нам удалось наладить самые тесные и  конструктивные отношения с соседними обществами: НСТ «Строитель», ДНТ «Элитное» и др., что, конечно, сильно помогло при решении совместных вопросов, которые всегда есть у соседей».

«Оформив свидетельство саморегулируемой организации, мы выработали свою систему технического надзора и сертификации подрядчиков: для каждой работы прямо в договоре детально описывали технические условия выполнения и параметры готового продукта. Это потребовалось, так как многие виды работ и технологий отсутствовали в существующих нормативных документах, особенно, когда шло строительство домов по первым отобранным проектам. Отдельно в договорах оговаривали требования по превышению параметров СниП и ГОСТов, так как существующие допуски нас не устраивали. Мы предоставили пайщикам практически неограниченные возможности по внутреннему проектированию как в части планировки пространства, так и в части электросетей и энергетики, из-за этого также пришлось сформулировать ряд специфических требований. Строительство 110 индивидуальных жилых домов за два года можно сравнить со строительством 110-этажного небоскреба, только в нашем случае каждый этаж выполнен из различных материалов по различным проектам, имеет по два или три этажа, свою кровлю, свой фундамент, свою отмостку, систему энергетики, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, оштукатуренные стены с качеством выше ГОСТа. А вокруг этого умозрительного небоскреба благоустроено 20 гектаров территории. В ходе работы мы столкнулись с банальной нехваткой, например, квалифицированных кровельщиков: когда требовалось одновременно выполнять работы на 15 различных типах кровель в условиях изучения проектных решений. Пришлось организовать и поставить систему обучения и надзора. Итоговая усредненная стоимость квадратного метра в поселке с учетом всей поселковой инфраструктуры — 32 000 рублей — получилась, конечно же, не чудесным образом, а благодаря огромному труду самих членов ЖСК. Жесткий надзор, система качества и организации работ позволили  в разы оптимизировать накладные расходы по сравнению с коммерческим строительством (они составили около 10 % от себестоимости всего проекта)», — говорит Дмитрий Щеглов. 

Всего за 580 миллионов паевых средств построено: 110 домов общей площадью 18 180,7 кв. м; 8 км внешних магистральных электросетей с  двумя комплектными трансформаторными подстанциями наружной установки (КТПН); 7 км канализации с напорной станцией и магистральным коллектором по ул. Арбузова; 9 км водопровода с напорной станцией; 8 км газопровода с двумя газовыми министанциями; 6 км дорог и въездов в бетонном исполнении общей площадью более 35 000 кв. м (сквозным образом проходит через поселок, имеет выезд к каждому дому и ведет от поселка до улицы Г.И. Будкера).

«Особой гордостью и заслугой каждого члена ЖСК считаю бетонную дорогу, построенную нами. Она эксплуатируется уже более полутора лет, и никаких замечаний по состоянию нет, хотя по ней прошли тысячи единиц бетоновозов и иной тяжелой строительной техники с материалами. Мы построили ее за два месяца: с 25 июля по 25 сентября  2016 года и теперь имеем возможность добираться до проспекта Лаврентьева за несколько минут, — рассказывает Дмитрий Владимирович. — Конечно, у нас не всё получилось, как мы хотели — а хотели и быстрее, и дешевле, и, может быть, где-то и лучше — но всё, что рассказал сегодня, подтверждает девиз нашего кооператива: «Кто, если не мы». Надо верить в свои силы, не бояться трудностей, работать ради друг друга и тогда всё получится».

Члены кооператива надеются, что в недалеком будущем поселок присоединят к Советскому району Новосибирска. Сейчас они пользуются медицинскими и образовательными услугами этого района города. 

По словам Д. Щеглова, успешное завершение строительства позволило ведущим ученым существенно улучшить свои жилищные условия и, безусловно, способствует повышению привлекательности научной карьеры в Сибири.