«Инновационный поселок» для молодых ученых пока что в мечтах

Чему нас учит опыт Жилищно-строительного кооператива «Сигма», взявшегося за освоение участка возле поселка Каинская Заимка? Учит он нас тому, что в стране и, особенно – в Новосибирской области – градостроительная политика отсутствует начисто. Градостроительство – это у нас стало каким-то  частным делом, где главное – «вписаться» и «утрясти». Скажем, ты можешь «утрясти» с районным руководителем вопрос о выделении участка, оформить его под развитие пчеловодства, а потом реализовать там участки под вывеской «Некоммерческого дачного поселка». И если ты еще «утряс» вопрос с коммунальным оператором по подключению к сетям, то есть большая вероятность, что на этом участке появятся двухэтажные домики, проходящие в документах как «омшаники».

Картинка эта невыдуманная. Она взята из реальной жизни – из жизни нашей Новосибирской области. Нет, это не значит, что везде у нас мутят воду. Но это весьма показательный пример, показывающий степень запущенности вопросов, связанных с освоением земельных участков.

Проблема в том, что с определенных пор и государство, и муниципалитеты фактически подменили градостроительную деятельность вопросами земельно-имущественных отношений. Вместо строительства, развития территорий фактически осуществляется распродажа участков. То есть главное здесь – «сбагрить» площадку. А как оно там будет – дело десятое. И люди, курирующие данный процесс, фактически не имеют ни знаний, ни опыта, ни навыков в осуществлении градостроительной деятельности. Вся их функция - оформить и продать. Всё! Отсюда и возникают многочисленные неразберихи, из-за которых половина участков годами зарастает бурьяном, в то время как цены на землю поражают своими астрономическими величинами.

А теперь, после короткого вступления, переходим к кооперативу «Сигма». Итак, землю молодые ученые получили там как бы «бесплатно». Кстати, у нас в области они не одни такие. Есть еще многодетные семьи, ради которых государство тоже как бы расщедрилось. Случились эти радостные события полтора-два года назад. И как там теперь? Говоря откровенно – процесс продвигается туго – как у многодетных, так и у молодых ученых. По западным меркам, социально ориентированный проект такого уровня реализуется максимум за два года – от выделения участка до сдачи домов «под ключ». Нашим льготникам, дал бы Бог, управиться хотя бы за пять лет.

Почему у нас получается все так сложно? Ничего удивительного. Все упирается в это самое отсутствие градостроительной политики (фактическое отсутствие), в подмену вопросов градостроительства вопросами земельно-имущественных отношений. Льготникам дали участки – и это считается достаточным. Земля «оприходована» - какие еще вопросы? Все остальное, вроде как, – «частное дело» тех, кто взялся за освоение участков. Вот вам стандартное отношение чиновников к проблеме. И формально, юридически, они за результат не отвечают. Единственное, что вы можете у них попросить (именно попросить) – это оказать какую-нибудь помощь, для чего придется обивать пороги начальственных кабинетов. Если начальник окажется «добрым» – поможет. Если ему до вас нет дела, найдет повод, чтобы от вас отвязаться. Предлогов может быть сколько угодно.

В советские времена порядка было, разумеется, больше. Если создание нового поселения значилось в утвержденных планах, то процесс шел организованно, и каждый участник процесса выполнял свою долю обязанностей. С помощью МЖК было освоено достаточно много участок, и строительство шло вполне удовлетворительными темпами. Земля не рассматривалась частной собственностью, а потому речь об ее «оприходовании» не шла. Речь шла именно о строительстве жилья, и построенное жилье и было тем результатом, на который ориентировалось руководство и за что оно отвечало.

Теперь, после введения земли в частный оборот, имущественные отношения изменились, однако под них совершенно не выстроены адекватные (подчеркиваю – адекватные) подходы к организации градостроительной деятельности.  Не выстроено и адекватного налогового законодательства (в частности, нет нормального налога на недвижимое имущество). Ситуация сильно обострилась с 2005 года, после утверждения обязательных открытых аукционов. В итоге земля стала основным объектом купли-продажи для муниципальных органов, что резко повысило цены на участки. Это сыграло на руку не только муниципалам, но и многочисленным спекулянтам, зачастую действующим по тайной договоренности с чиновниками.

В итоге многие из нас считают, будто спекулятивные цены и есть РЕАЛЬНЫЕ  рыночные цены. И это несмотря на то, что из-за таких ценников огромные массивы земли по сию пору не введены в оборот. В нормальных рыночных условиях такого быть не может. Хотя бы потому, что в нормальном рынке есть очень хороший регулятор – налог на недвижимое имущество, благодаря которому ни один «девелопер», промышляющий земельными спекуляциями, не рискнул бы по десять лет держать участки по завышенной цене.

Это одна сторона вопроса. Другая, что в условиях нормальных рыночных отношений задача государства – содействовать росту капитализации земель за счет реальных вложений, за счет приумножения национального богатства. Делается это не путем повышения ценника, а исключительно путем инвестиций в освоение земли. И если есть люди, готовые это сделать, надо идти им навстречу.

Что получается у нас? Как наглядно показывает пример ЖСК «Сигма», желающих вложиться в освоение участков (подчеркиваю – пустующих участков) достаточно много. Но ненормальные начальные условия уменьшают их количество в разы. Даже при «бесплатном» выделении земли далеко не все могут потянуть первоначальный взнос. Что же говорить о тех, кто не входит в число льготников и вынужден платить за голые  участки – платить откровенно СПЕКУЛЯТИВНУЮ цену, иногда составляющую 30 – 40% от затрат на строительство самого дома? Когда такое происходит в стране, в регионе, где миллионы га земли зарастают бурьяном, такое положение вещей выглядит откровенным безумием!

Как же, в таком случае, должен был развиваться процесс? Первое, на что нужно ответить: а надо ли молодым ученым самостоятельно выступать в роли девелоперов, заказывать проекты, утверждать их, согласовывать сметы с региональным правительством, с коммунальным оператором? Почему бы просто не приобрести жилье «под ключ» по тем самым социальным расценкам, на которых настаивает Фонд РЖС – 34 тысячи рублей за квадратный метр? Задача государства как раз и заключается в том, чтобы организовать процесс освоения территорий именно таким образом, чтобы появлялись и такие проекты. Но такое возможно только в том случае, если градостроительная деятельность не будет подменяться оформлением имущественных отношений.

Какую задачу, по факту, реализовал Фонд РЖС? Нет, не задачу реализации социального проекта, а именно задачу льготной передачи государственного имущества. Землю де передали безвозмездно. И дело, вроде бы, сделано. Все остальное – «головная боль» членов ЖСК. И голова у них действительно болит. Но есть ли в том толк? Девелопмент – сфера профессиональной деятельности. И оттого, что будущие жильцы взваливают на себя эти функции, проект дешевле не станет, а только затянется по времени его реализация.

Как реализовывать такие проекты по уму? Здесь ничего нового изобретать не надо – достаточно оценить зарубежный опыт. Вначале осуществляется проект планировки территории, выделяются участки под строительство доступного жилья, оформляются генпланы. Все это осуществляется в рамках государственной программы развития жилищного строительства. Под программу выделяется соответствующий финансовый ресурс, в том числе в рамках государственной ипотеки. Далее, девелопер получает участок в освоение на определенных условиях. Оговаривается проект, общие объемы затрат и сроки освоения (последний пункт обязателен). Государство выступает в роли инвестора. Девелопер реализует проект за два года, получив свою норму прибыли. Граждане, выкупая жилье, оформляют ипотеку, и тем самым переводят долги девелопера на себя. Девелопер в расчете перед государством (и с прибылью). Покупатели погашают свои долги в рассрочку (15 – 20 лет).

Та же история и с коммуникациями. Нет никаких оснований при покупке жилья оплачивать капитальные затраты со стороны коммунальных операторов. Поставщики коммунальных услуг зарабатывают на продаже ресурсов, и все их затраты заложены в тариф. Покупатель жилья платит только за построенный дом. С «коммунальщиками» он расплачивается как потребитель услуг, не иначе.

Пока ничего из сказанного не реализовано. А ведь у государства была возможность создать возле Академгородка именно такой «образцовый» проект. И надо думать, что у СО РАН это получилось бы намного лучше. Кстати, кемеровская «Лесная поляна» в этом отношении является более удачным образцом. Возможно, именно потому, что здесь решались именно градостроительные задачи, а не банальное «оприходование» участков. 

Олег Носков