В конце апреля в Академгородке, в зале заседаний Президиума СО РАН, состоялся учебный семинар-совещание по актуальным вопросам организации специализированных ЖСК. Участники семинара, прибывшие из разных сибирских регионов, обменялись опытом и пообщались с представителями финансовых организаций и государственных структур (в частности, с представителями Федерального Фонда РЖС и представителями Сбербанка).
У тех, кто на протяжении нескольких лет посещает подобные мероприятия, не могло не сложиться впечатления, что темы, затронутые на совещании, в очередной раз отражают особенности нашего пути в решении жилищных проблем. По сути дела то, что здесь можно назвать словом «проблема», не имеет ни малейшего отношения к строительному процессу как таковому. Здесь мы опять сталкиваемся с самой спецификой в организации данных процессов. И то, что приходится в сложившихся условиях осуществлять членам ЖСК, – это преодолевать несуразицу и неразбериху наших недоработанных организационно-правовых механизмов. Многие вещи выстраиваются фактически «экспромтом», на основании уже полученного негативного опыта.
Так, например, правительство постепенно расширяет списки людей, имеющих право на безвозмездное получение участков. Почему нельзя было сразу предусмотреть эту норму для ВСЕХ социально ориентированных проектов? Не потому ли, что разработчики нормативных положений и законов плохо вникали в суть вопроса? Тот факт, что государство сделало шаг в сторону в этом направлении, свидетельствует о том, что реальный опыт начинает корректировать понимание сути вещей.
Не лучше ли было бы их понять сразу и понять основательно? Благо, есть удачный опыт у других стран. Мало того, есть удачный опыт и в некоторых регионах нашей страны (о котором некоторые чиновники, отвечающие за строительство, даже не догадываются). Неужели в правительстве еще не посчитали весь земельный фонд, пригодный для массовой комплексной застройки и не соотнесли его с финансовыми возможностями основной массы населения? Половинчатость в таких делах бросается в глаза. Но рано или поздно эту очевидную истину придется-таки осознать и сделать возможной передачу земель с нулевой стоимостью для ВСЕХ проектов экономического класса. Для всех!
Это только один штрих, но он весьма показательный. В перспективе – в чем я абсолютно уверен – мы придем именно к той практике, что сложилась в передовых странах. Но придем мы к этому, что называется, через пот, нервы и слезы всё тех же членов ЖСК. То есть когда будет понятно, что вот так организовывать процесс, значит обрекать себя на достаточно серьезные издержки, что время, затрачиваемое ЖСК на преодоление искусственных препятствий, это тоже затраты (и затраты ощутимые). Мы придем, наконец, к пониманию того, что надо менять подходы в принципе.
Давайте ответим на простейший вопрос: зачем вообще понадобилась организация жилищно-строительных кооперативов? В чем вообще смысл подобной структуры? Я хочу специально напомнить, что смысл кооперации в подобных делах заключается в необходимой концентрации ресурсов при решении задач, которые не под силу решить в одиночку. Простейший пример кооперации, это когда несколько семей объединяются для постройки собственных домов. Дома строят по очереди – каждой семье. Согласитесь, что в одиночку построить дом проблематично. Но когда в процесс включаются несколько человек, то эта чисто физическая проблема решается. То же самое касается и концентрации материальных ресурсов. Например, путем создания строительно-сберегательных касс. Эта практика когда-то широко применялась за рубежом (например, в Германии). И жилищно-строительные кооперативы неплохо подходят именно для такой формы финансирования. То же самое касается и вопросов инфраструктуры, которая создается за счет взносов. В дачных сообществах, как мы знаем, вопросы с инфраструктурой решаются именно так.
По большому счету, кооперация хороша для решения неких «узких мест», но вряд ли она уместна там, где речь идет о комплексном освоении территорий, то есть при решении сугубо ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ЗАДАЧ. В случае с ЖСК, организуемых РАН, речь идет именно о градостроительной деятельности, и по-другому ее квалифицировать невозможно.
Сама эта деятельность, мало того, что она полностью лежит в сфере ответственности государства, требует еще и ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО подхода к организации застройки. По сути дела, речь идет о профессиональном девелопменте. И вот эту задачу «спустили» на уровень ЖСК, что уже нелепо само по себе.
Весьма примечательно, что при обсуждении этих проблем на задний план отходит коммерческая составляющая реализации подобных проектов комплексной застройки. Такой вопрос практически даже не ставится, поскольку дело обставляется таким образом, будто организация ЖСК и освоение участков с их помощью является задачей чисто социальной. И вся картинка преподносится так, будто остальные участники таких проектов оказывают де «посильное содействие». На самом же деле, как мы понимаем, это далеко не так.
Любой проект такого рода имеет определенную цену. И всегда в этом деле есть тот, кто оказывает услугу, и тот, кто ее оплачивает. На таких проектах зарабатывают деньги проектировщики, генподрядчики, субподрядчики, поставщики коммунальных услуг, кредитные организации. Всё это входит в стоимость проекта. И самое печальное, что эта стоимость (реальная, а не приблизительная) выявляется не на стадии проработки проекта, а по ходу его реализации. Для нормального бизнес-процесса это немыслимо, ибо это чревато серьезными рисками. В случае же с ЖСК (называя вещи своими именами) все эти риски перекладываются на плечи самих членов кооператива, которые по факту выступают и как девелоперы, и как потребители. Но от того, что они выполняют такую «комбинированную» роль, эти риски для них никуда не денутся. Конечная цена вопроса однажды встанет перед ними со всей отчетливостью. И в этом случае единственное, на что им придется надеяться, так это на все то же «посильное содействие» со стороны различных структур – от государства до кредитных организаций.
Таким образом, и государственные органы (в частности, Федеральный Фонд РЖС), и коммерческие структуры (кредитные организации в первую очередь) фактически уходят от ответственности за конечный результат, взвалив эту ношу на членов ЖСК. Понятно, что государство здесь просто, мягко говоря, экономит, не имея (хотя бы в принципе) прямой материальной заинтересованности. Но как быть с кредитными организациями, которые, по сути, лишаются шанса с выгодой участвовать в реализации крупных проектов комплексной застройки? Конечно, в том случае, если бы данный процесс был организован именно по уму, в рамках нормального бизнес-процесса.
Год назад на эту тему в нашем городе недвусмысленно высказался Президент Департамента жилищного строительства, городского развития и реконструкции Палаты экспертов ЕС Марко Феррарио. По его словам, при нормальной организации дела социально ориентированные проекты достаточно интересны для бизнеса (в том числе для кредитных организаций), и в то же время дают возможность строить доступное жилье, вполне укладывающееся в установленные «социальные» параметры. Сам господин Феррарио реализовал 15 таких проектов в развивающихся странах (в том числе и в Африке). Главное условие здесь, по его словам, – нулевая стоимость земли. Еще один важный момент – тщательная проработка самого проекта, особенно – экономической составляющей.
Иначе говоря, ту же площадку возле Каинской Заимки, над которой уже второй год бьется ЖСК «Сигма», лучше было бы передать профессионалам, а членам ЖСК выступить в роли обычных покупателей (о чем мы уже говорили). Надо заметить, что господин Феррарио был принят в правительстве НСО и даже добился от губернатора соответствующего соглашения. По большому счету, если бы в нашем регионе была отработана предложенная схема, то проекты, подобные Каинской Заимке, можно было бы с успехом реализовывать ежегодно.
А что мы имеем на сегодняшний день? Приведем показательные цифры. Так, количество членов ЖСК «Сигма» в 2012 году составляло 1016 человек. Но к настоящему моменту оно сократилась (как раз из-за условий финансирования проекта) до 488 человек.
Что это означает? Это означает более чем двукратное сокращение клиентской базы для коммерческих участников проекта (подрядчиков, коммунальных операторов, кредитных организаций). А сколько будет тянуться сама реализация, на какой период будут «размазаны» вкладываемые денежные средства – этого вообще не знает никто. Это означает, что такие проекты серьезному бизнесу не особо интересны (что признают сами члены ЖСК).
Из сказанного следует, что решать задачу освоения федеральных участков в рамках «социальной» постановки вопроса – себе дороже. К сожалению, в России пока еще нет нормального девелопмента, способного грамотно реализовывать социально ориентированные проекты. Государство могло бы, в данном случае, создать хорошие, «образцовые» прецеденты, отработав-учтя передовой зарубежный опыт – адекватные механизмы для решения таких задач. Пока же, к сожалению, государственные учреждения идут путем наименьшего сопротивления, ограничиваясь полумерами и перекладывая ответственность за результат на самих потребителей в лице ЖСК.
Олег Носков
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы отправлять комментарии