Земля, оплаченная нервами

Этот прецедент ждали давно. Еще в 2010 году ходили разговоры о том, что Федеральный Фонд РЖС намерен возле поселка Каинская Заимка выделить солидный кусок земли – площадью в 153 га – под строительство малоэтажного доступного жилья, предположительно – для молодых ученых СО РАН. Самое главное, о чем шла речь, – землю могут предоставить на льготных условиях. Некоторые новосибирские «девелоперы», нагревающие руки на продаже земельных участков, даже поначалу забеспокоились.

И вот, в начале 2012 года, свершилось: в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации научные работники вошли в перечень тех категорий граждан, которые могут получать безвозмездно государственные участки земли для строительства собственного жилья путем создания Жилищно-строительных кооперативов. То, о чем велись разговоры, приняло-таки юридическое оформление. В октябре 2012 года в Академгородке был создан ЖСК «Сигма» для освоения упомянутого куска земли возле Каинской Заимки.

Казалось бы, прецедент создан, и осталось наблюдать за его триумфальным воплощением. Действительно, на фоне земельных спекуляций, охвативших нашу область, освоение участка с «нулевой» стоимостью земли можно было рассматривать как новую веху в развитии отечественного домостроения. Надежды были не только у простых граждан, не только у молодых ученых Академгородка, получивших такую льготу. Надежды  были и у самой власти. Глава Фонда РЖС Александр Браверман в очередной раз подчеркнул вклад возглавляемого им учреждения в создании доступного жилья. Мало того, Федеральный Фонд предоставил кооперативу необходимую документацию, проект планировки и даже выделил некоторую сумму на субсидии для молодых ученых (106 миллионов рублей). Также было обещано компенсировать часть затрат на подключение к сетям.

Руководство СО РАН, со своей стороны, тоже возлагало большие надежды на этот проект, поскольку эти земли изначально значились в планах Академии для решения жилищных проблем.

Как мы понимаем, проект должен был стать образцовым. И не где-то, а именно у нас, в Новосибирской области. И в случае его успешной реализации, нам, безусловно, было бы чем гордиться. В теории, конечно же, все выглядело отлично: земля – бесплатная, коммуникации – за счет областного бюджета, плюс – дополнительные субсидии. Начальные условия были напрямую «привязаны» к так называемой социальной цене одного квадратного метра – 34 тысячи рублей.

Однако все случилось прямо как в русской поговорке: гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Причем, про овраги забыли в прямом смысле слова. На участке оказался довольно сложный рельеф. Это первое, что открылось взору будущих жильцов. Поэтому разрезать массив на ровненькие квадратики не получилось.

Кое-какие кусочки оказались совершенно непригодными  для застройки. Как сказал Председатель ЖСК Валерий Кеслер, кое-где имеются впадины, постоянно заполненные водой. Возможно, для любителей «эксклюзива» это самое то, но какой «эксклюзив» может быть для социально ориентированного проекта?

Впрочем, овраги – вещь преодолимая. Природа, как мы знаем, покоряется человеку легко. Труднее найти взаимопонимания с людьми. Эта территория была когда-то облюбована любителями лыжных прогулок. Начались процессы согласования, из-за чего вышла задержка на полгода, а для лыжников пришлось оставить солидный кусок. Это был еще один неприятный «сюрприз».

Ну а дальше «сюрпризов» становилось все больше и больше. Так, для освоения участка необходимо строительство магистрали, которая должна пройти вдоль площадки, рассекая ее на две половины. Здесь же, вдоль магистрали, должны пройти основные инженерные коммуникации. Без этого, утверждает Валерий Кеслер, застройка просто невозможна. Строительство магистрали, кстати, значится в планах областного правительства. Создание таких трасс вообще числится за региональным руководством. При этом земля, выделенная под дорогу, принадлежит Барышевскому Сельсовету, то есть находится в муниципальной собственности. И теперь получается так. Если Руководство СО РАН, Федеральный Фонд и сам ЖСК заинтересованы в развитии проекта, то, как выясняется, у областного правительства, а также у администрации Новосибирского района большого интереса тут не прослеживается. Вроде бы, делать что-то обязаны, но при этом за результат не отвечают ни материально, ни морально, ни юридически. Поэтому руководству ЖСК приходится неустанно твердить, напоминать, обращаться в разные инстанции, чтобы не ослаблять импульса, а также устранять возникающие недоразумения.

Например, будет построена дорога или нет? Вроде как построить должны. Но как это связано с графиком работ по освоения участка? Да фактически никак. Здесь, образно говоря, правая рука не знает, что делает левая.

Отдельная тема – инженерные коммуникации. По изначальному замыслу, члены ЖСК не должны заниматься вопросами проектирования сетей. Они только платят за подключение. Причем, Фонд РЖС, как было сказано выше, берет здесь на себя часть расходов. Но обстоятельства  сложились так, что кооперативу пришлось заниматься и этими вопросами.

Теперь областное правительство полностью передало это дело коммунальному оператору, который и должен выставить счет, а власть – оплатить. Без этой финансовой поддержки, уверяет Валерий Кеслер, проект выйдет за социальные рамки. То есть вписаться в 34 рубля за «квадрат» членам кооператива будет нереально. Какую сумму выставит коммунальный оператор, пока неизвестно. Власть, вроде бы, обещала материальную поддержку. В правлении кооператива надеются, что «сюрприза» по этому вопросу не будет.

Однако на этом «сюрпризы» не исчерпываются. Не так давно в окрестностях появился новый «дачный поселок», появился по принципу: «вдруг, откуда ни возьмись…». Поскольку территориальное планирование в нашей области давно уже является зоной абсолютной свободы, то создатели этого «дачного поселка» начали действовать совершенно без оглядки на проект планировок, разработанный Фондом РЖС. И как совершенно свободные, ничем не стесненные люди, они сталь рыть траншеи для своих сетей и вырыли их так, что перекрыли кооперативу возможность вывода собственных коммуникаций. Конечно же, по этому факту пришлось обращаться в прокуратуру. Однако прокуратура нарушения закона со стороны новоявленных «дачников» не обнаружила. Дело теперь попахивает судебным разбирательством.

Еще один сюрприз преподнесло родное государство. В прошлом году был принят закон, согласно которому ЖСК может в качестве подрядчика нанимать только крупные строительные организации. Ясно, что «крупняку» ввязываться в небольшой проект на 488 единиц жилья не очень-то интересно. Поэтому, выступая в роли подрядчика, он сам наймет организации помельче. То, что это скажется на стоимости, несомненно. Ведь прибыль будет получать и «крупняк», и нанятый им субподрядчик. А уж как работают наши субподрядчики, дело известное. Могут и сроки затянуть, и лишнего накинуть. Сметы будут «плясать», мама не горюй. И напрямую проконтролировать их со стороны правления ЖСК будет очень сложно – ведь нанимался-то он не им, а «генеральным».

Финансирование работ – это уже отдельная тема. Не будем скрывать, что, несмотря на социальную ориентированность проекта, дело оказалось не таким уж дешевым. Первоначальный взнос для желающих поселиться в отдельном доме превышает миллион рублей (30% от ориентировочной стоимости дома, которая будет никак не менее 3,5 миллионов). Тот, кто намерен приобрести квартиру в многоквартирном «кондо», выложит в два раза меньше. Много это или мало?

С учетом того, что вместо предполагаемой тысячи пайщиков их на сегодняшний день только 488, указанные суммы, очевидно, не столь уж доступные. «Со многими пришлось расстаться – как раз из-за неуплаты первоначального взноса», – с сожалением констатирует Валерий Кеслер.

Пока что вложенных денег хватает, даже несмотря на незапланированные расходы. До строительства домов дело еще не дошло. Хотя заметные подвижки все же сделаны: осуществлены геологические изыскания, ведутся лесорубочные работы, получено разрешение на строительство. Подходит к завершению проектирование поселка и инженерных сетей. Разработаны проекты домов. В правлении ЖСК надеются,  что в этом году вопрос с сетями и дорогой удастся решить, а в 2016 году закончить проект полностью и сдать дома «под ключ». Если, конечно, не будет новых «сюрпризов».