Новая крыша старому дому

Старые «хрущевки» - настоящая «головная боль» для местных руководителей.  Однако похоже на то, что сносить их отнюдь не собираются, поскольку расселение жильцов способно обострить проблему еще больше. Поэтому на местах тянут до последнего, делая ставку на капитальный ремонт и реконструкцию. Во всяком случае, Новосибирская область однозначно ориентирована именно на такой вариант, о чем было сообщено официально больше года назад. Старые пятиэтажки власть намерена реконструировать (очевидно, немного вложившись в это дело финансово).

Надо сразу сказать, что неправильно думать, будто  советские многоквартирные дома уже трещат по швам и угрожают безопасности жильцов. Несущие конструкции, как считают специалисты, находятся в приемлемом состоянии. Кроме того, не будем забывать, что в Новосибирске, например, достаточно много пятиэтажек строилось из кирпича. Здесь с конструктивом вообще все в порядке. Реконструкция, в основном, должна коснуться кровель и инженерных коммуникаций.

Кроме того, отметим, что в советский период (во всяком случае,  в соответствии с расчетами) дома (включая панельные «хрущевки») строили с запасом прочности. Собственно, фундамент и несущие стены позволяют надстроить еще пару этажей. Почему этого не делали раньше? Потому что забираться пешком до седьмого этажа – довольно трудно физически, особенно для пожилых людей. Пять этажей в данном случае – это максимум. Что касается лифта, то его установка здесь не предусматривалась специально. На то она, собственно, и «хрущевка», что предполагала всяческую экономию (не только на лифтах, но и на мусоропроводах).

С наступлением рыночной эпохи вот на этот прочностной ресурс старых пятиэтажек «положили глаз» некоторые строители, предложив разные варианты дополнительной надстройки на один-два этажа (в рыночные времена высота подъема на верхний этаж уже мало смущает как продавцов, так и собственников жилья). Варианты могут быть разные. Конечно, устроить продолжение стены и перекрытий в исходном материале – занятие несколько рискованное. Были случаи, когда так и делали, что только приводило к конфликту с жильцами.

Ремонт крыши домов - дорогостоящая, трудоёмкая работа, связанная к тому же с массой жалоб и недовольством жильцов Оптимальный вариант – устройство легких утепленных мансард. Как привило, при реконструкции старого дома осуществляется замена кровли. Если несущие конструкции позволяют, то почему бы новую крышу не превратить в дополнительное пространство для жилья? Напомним, что в настоящее время заканчивается срок эксплуатации кровель у огромного количества зданий массовой постройки советских времён, особенно пятиэтажных «хрущёвок». Ремонт крыши домов - после определённого периода их эксплуатации - неизбежная, дорогостоящая, трудоёмкая работа, связанная к тому же с массой жалоб и недовольством жильцов. Чисто технически проблем с возведением мансарды нет. Вопросы носят только сугубо юридический характер: как согласовать такую реконструкцию с собственниками жилья, кто будет владельцем новых площадей, каким будет порядок возведения новой конструкции? С точки зрения разработчиков, утепленную мансарду можно возводить, ничем не тревожа жильцов. Вопрос только -  в выборе самой конструкции.

Как правило, такие мансардные надстройки принято возводить на основе легкого каркаса с применением эффективного утеплителя. Например, использовать «канадскую технологию» - деревянный каркас и минераловатные плиты.  Можно также использовать легкие стальные тонкостенные конструкции и навешивать на них термопанели из гипсокартона и утеплителя.

Правда, для многих наших потребителей (и в первую очередь – сибиряков) такой вариант не считается чем-то серьезным. Подобная мансарда в глазах российского жильца на полноценное жилье никак не тянет. Наш потребитель требует капитальности.

Именно такой вариант предлагают новосибирские разработчики, занимающиеся исследованием легких ячеистых бетонов. В частности, инновационно-внедренческая фирма «Силикон-Сибирь» разработала для этих целей блоки из легированного ячеистого фибро-пенобетона, имеющего дополнительный слой эффективного утеплителя. Данный материал был опробован в условиях Якутии. По словам разработчиков, он обладает сверхвысокой теплоизоляцией, что позволяет с малыми затратами времени и средств строить экономичное энергоэффективное жилье, а также утеплять, ремонтировать и реконструировать существующие дома. 

Как раз одним из наиболее эффективных вариантов применения таких блоков является, по мнению разработчиков, надстройка мансардных этажей в 2-х и 5-ти - этажных домах, нуждающихся в ремонте кровли. В отличие от панельно-каркасного варианта, конструкция на основе такого материала будет отличаться монолитностью, ничуть не уступая в этом плане основному конструктиву всего дома. Важным моментом является то, что мансарда выкладывается в виде продольного полуцилиндрического свода высотой около шести метров. Это позволяет не только снизить затраты на отделку, но и создать внутри объема два уровня. Нижний уровень можно использовать под жилье, верхний – для отдыха и досуга (например, разместить там теннисный зал). При желании можно даже создать двухуровневые апартаменты.

Предварительный анализ показывает, что данный метод позволяет в стандартной (на 80 квартир) «хрущёвке» получить дополнительно 20% площади, или 1600 кв.м. Для строительства такой мансарды требуется 9000 блоков, общей стоимостью не более 3 млн. руб. Объем строительных работ (без учета демонтажа старой кровли) составит где-то 5 — 6 млн. руб., или 3-3,5 тыс. руб. на 1 кв.м.

Кроме минимальных затрат на строительство дополнительных площадей следует учесть следующие плюсы:

  • Высокая скорость строительства (около месяца на мансарду одного дома).
  • Все работы могут выполняться без отселения жильцов.
  • Строительство может выполняться круглогодично.
  • Вес конструкции очень мал — около 5% от веса дома, что позволяет, после проверочных работ и расчётов, обойтись без усиления конструкций.
  • Помещения мансарды не имеют промежуточных опор, что позволяет осуществить свободную планировку внутреннего пространства.

И еще один немаловажный момент, на который особо указывают разработчики: при столь высокой теплоизоляции материала достаточно будет несложных работ по общему снижению теплопотерь здания, в результате чего не потребуется дополнительного расхода тепла на отопление созданных площадей.

Для окончательной отработки данного предложения осталось выполнить необходимые проектные работы, что обойдется, по предварительным подсчетам, в полтора миллиона рублей. Следующий важный шаг – опробовать строительство таких сводчатых мансард на двух «пилотных» 80-ти - квартирных домах. Общая сумма затрат, с учётом удорожания «пилотного» этапа строительства, составит порядка 30 млн. рублей. За эти деньги будут построены 3200 кв. м. дополнительного жилья, но самое главное - будут решены сразу два принципиально важных вопроса:

а) решение проблемы ремонта крыш старых домов;

б) организация строительства недорогого дополнительного жилья, которое ЖКХ может использовать для своих нужд или продажи.

Указанное предложение разработчики готовы представить мэрии Новосибирска. Если предложение будет одобрено, то было бы неплохо осуществить пилотный проект не где-то на задворках, а в достаточно известном месте города. Лучше всего для этих целей подходит, как мы понимаем, Академгородок, где достаточно жилья, нуждающегося в реконструкции. Такой пилотный проект был бы как никогда кстати. С одной стороны, это хороший повод для демонстрации инновационных подходов, с другой – таким путем можно решать жилищную проблему  для молодых сотрудников академических институтов. 

 

Олег Носков