Масс-медиа, к сожалению, постепенно утратили интерес к теме строительства малоэтажных поселений для сотрудников академических институтов, бесплатно получивших земельные участки на территории Барышевского сельсовета. Тем не менее, история эта еще не закончилась, а ее дальнейшее развитие, похоже, покрыто туманом даже для непосредственных участников процесса.
А начиналось всё многообещающе. Когда в 2010 году пошли разговоры о том, что Федеральный Фонд РЖС намерен осуществить «экспансию» в нашу область, выделив на льготных условиях участок в 150 га недалеко от Академгородка, некоторые новосибирские девелоперы (занимавшиеся малоэтажкой) ожидали каких-то судьбоносных перемен. Приход на наши просторы такого солидного игрока воспринимался как внезапный порыв ураганного ветра. Что касается упомянутого участка, то данный прецедент должен был, по логике вещей, поставить чуть ли не новую веху в строительстве коттеджных поселков.
И вот прошло пять лет, а никаких радикальных изменений мы не наблюдаем. Деятельность Фонда так и не стала значимым фактором. Во всяком случае, мы все еще находимся в состоянии ожидания какого-то результата, хотя по изначальным шагам можно было понять: ничего впечатляющего не произойдет. Одно дело – декларировать благие намерения и делать щедрые жесты, и совсем другое – грамотно организовать весь процесс строительства поселений экономического класса, создать для этого всю необходимую нормативную базу. Казалось бы, важность самого прецедента должна была требовать серьезной проработки алгоритмов решения подобных задач. Проект «Каинская Заимка», по сути своей, рассматривался как пилотный. Иначе говоря, он должен был стать образцом для тиражирования. Однако на самом деле этот пример лучше всего демонстрирует нам, как НЕЛЬЗЯ подходить к организации малоэтажных поселений, рассчитанных на людей со средним (и даже скромным) достатком.
По словам членов ЖСК «Сигма» (осуществляющего освоение данного участка) проблема всё еще упирается в создание инженерной инфраструктуры, из-за чего откладывается строительство домов. Если всю «инженерку» - газ, электричество, водоснабжение и водоотведение - делать за счет будущих жильцов, то стоимость строительства на каждого домовладельца вырастет почти на 600 тысяч рублей. В принципе, сумма серьезная, повышающая итоговую стоимость одного квадратного метра построенного жилья на 5,5 тысяч рублей. Как мы знаем, финансово посодействовать решению этой проблемы должна региональная власть, куда совсем недавно руководство ЖСК передало «свеженькие» расчеты стоимости услуг по подключению и подводке сетей.
По расчетам общая сумма затрат может составить порядка 289 миллионов рублей. И на текущий момент совершенно не понятно, как скоро указанная сумма будет выделена из бюджета. Да и произойдет ли это вообще, учитывая, что в бюджете вырисовывается ощутимый дефицит.
В общем, и здесь хотели как лучше, но получается, судя по всему, «как всегда». Ссылаться на досадную случайность или чью-то халатность бессмысленно. Повторю еще раз – возникшая ситуация прорисовывалась с самого начала. Щедрые благотворительные жесты нисколько не компенсируют отсутствия внятного и грамотного алгоритма действий. Проблема с коммуникациями (особо это подчеркиваю) связана не столько с недостатком бюджетных средств, а с отсутствием надлежащей программы развития территорий и формирования новых малоэтажных поселений. Что мы видим: вначале выделяется земельный массив, а потом участники процесса начинают решать головоломку – а как же его снабдить коммуникациями? По существу, всё перевернуто с ног на голову.
Ничего подобного никогда не происходит там, где имеет место вменяемая градостроительная политика. Речь идет не о благих намерениях властей. Речь идет о современном и качественном ДЕВЕЛОПМЕНТЕ, требующем профессиональных компетенций.
Если брать участие государства в таких процессах, то по-хорошему, вначале создается план развития территорий, формируется программа, под которую закладывается определенное (и адекватное!) финансирование. Программа согласуется с инвестиционными планами ресурсоснабжающих организаций и коммунальных операторов. И только после этого выделяются территории застройки, для которых будет создаваться необходимая инфраструктурой, предусмотренная программой.
В случае с проектом «Каинская Заимка» мы столкнулись с ситуацией, когда не только Федеральный Фонд, но и региональное правительство поставило себя в позицию благотворителей. В рамках какой программы правительство НСО должно финансировать создание инфраструктуры данного поселения? Ответить на этот вопрос невозможно, ибо на официальном уровне такой предельно точной конкретики нет. Так что действовать будут исключительно по обстоятельствам: могут и поддержать кооператив, а могут и затянуть процесс до бесконечности.
Чтобы оценить всю нелепость ситуации, не обязательно даже ссылаться на положительный зарубежный опыт. У нас в стране есть свои новаторы в этом деле, чему многие руководители могли бы поучиться.
Возьмем пример Белгородской области – самый яркий и впечатляющий пример для нашей страны! Сегодня доля малоэтажки (точнее – индивидуального жилья) составляет там более 70% от вводимых жилых площадей. При этом темпы строительства – одни из самых высоких по стране. Как это было достигнуто? Известно – благодаря вменяемой региональной политике по освоению территорий. Вначале руководство области определилось с основным типом жилища (благоустроенный дом-усадьба с участком не менее 15 «соток»), определилось с нормативной базой, выработало четкий алгоритм решения задач, приняло соответствующую программу. Подготовку земельных участков к индивидуальной застройке определяет единый оператор – Белгородская ипотечная корпорация (БИК), действующая в рамках утвержденного региональным правительством Примерного порядка.
В соответствии с программой развития территорий, выделенные под индивидуальную застройку земельные участки обеспечиваются всей необходимой инфраструктурой (для чего в бюджете выделяется отдельная строка расходов) и передаются будущим собственникам на четко прописанных условиях. Так, будущий жилец, получив участок с коммуникациями, обязан за определенный срок (восемь лет) построить дом и оформить его в собственность. После чего (в соответствии с утвержденным порядком) ему «прощается» полная стоимость участка и коммуникаций. Фактически, земля и инфраструктура жителю области обходились в копейки.
Спрашивается, чего бы этот алгоритм не распространить по всей стране? Почему Фонд РЖС не действовал по аналогии с БИК? Почему в Новосибирской области не предложили ничего подобного – даже льготникам? Не удивлюсь, что белгородским примером мало кто интересовался. Во всяком случае, летом 2013 года министр строительства и ЖКХ НСО Денис Вершинин честно и прямо сказал, что об опыте Белгородской области ему ничего не известно.
Для наглядности приведу еще один пример. С 2009 года Инвестфонд, созданный при Минрегионе РФ, стал выделять средства на финансирование региональных проектов комплексной малоэтажной застройки. На Новосибирскую область выделялось около двух миллиардов рублей. На Белгородскую область – 1,5 миллиарда. Так вот, губернатору Белгородской области удалось получить ДВОЙНУЮ сумму (три миллиарда) – ввиду небольшого количества представленных в Минрегион проектов. В числе тех, кто проекты не представил, была и Новосибирская область! То же произошло и в следующем – 2010 году. Иначе говоря, проекты современных малоэтажных поселений наших руководителей не интересовали вообще. Не в приоритете, так сказать. И по сию пору нам в этом отношении гордиться нечем.
Стоит ли, в таком случае, удивляться сегодняшним мытарствам наших ЖСК, взявшихся за освоение пригородных пустошей? Выводы делайте сами.
Олег Носков
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы отправлять комментарии